terça-feira, 21 de agosto de 2012

O Mercado de Imóveis em Santos e Região. Mercado Imobiliário

Análise: O Mercado Imobiliário em Santos e Região (Agosto de 2012). Compra, Venda, Revenda, Locação e Financiamento de Imóveis.

Sou Corretor de Imóveis e venho observando o mercado em Santos há alguns meses. Apesar de haver demanda, o valor realmente subiu muito e isso gerou certa "desconfiança" por parte dos possíveis compradores que desejam um imóvel nesse momento. O preço por metro quadrado é um dos mais caros do País. Mas, isso está mudando.
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Na pressa de ganhar com a "idéia" do pré-sal, muitos investidores compraram terrenos a preços elevados e acabaram criando projetos que não atendem ao apelo de design dos investidores. Temos vários exemplos de lançamentos, na planta, que estão com dificuldade de serem vendidos, pois o projeto de arquitetura não agradou aos clientes, que tem outras dezenas de ofertas para verem.
 
Observei de perto um caso desses. Apesar dos gerentes e coordenadores de venda do lançamento tentarem convencer que santista gosta de prédios retangulares, tipo caixa de fósforos, os clientes chegavam, olhavam e iam embora buscar um design melhor.

O Problema da Falta de Pesquisa. Feedback do Consumidor.

Além disso, na ânsia de ganhar mais, existem projetos cujas incorporadoras não perceberam que estão na contramão da oferta de bens e serviços para o consumidor, muito mais atento aos detalhes de conforto, acabamento e privacidade. Hoje não existe a figura do comprador que chega e compra. Atualmente, o corretor tem que estar preparado para responder a perguntas sobre o acabamento, sobre as louças que serão usadas, a fiação, a vizinhança, os alicerces, etc.
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O cliente já não é impulsionado apenas pela necessidade simples de ter seu primeiro imóvel próprio. Com a demanda aquecida, mas com os preços altos por m², o possível comprador visita dezenas de empreendimentos e escolhe aquele que lhe oferece o melhor custo X benefício em conforto, privacidade, lazer, serviços, design, localização geográfica, proximidade de escolas e praia, etc.

O Darwinismo Imobiliário

Da mesma forma que vi alguns empreendimentos com imensa dificuldade em vender (por falha do incorporador que não buscou ter ao seu lado um corretor especializado em verificação de mercado imobiliário e pesquisa), vi outros com facilidade para vender, pois atingem a expectativa do cliente em relação à maior parte dos itens citados acima. Isso é o mercado de Santos criando suas próprias regras de sobrevivência no mundo imobiliário. Eu chamaria isso de Seleção Natural Imobiliária (Darwinismo Imobiliário). Somente os que conseguirem sensibilizar os olhos e o coração do possível comprador, sem mexer tanto em seu bolso (valor aceitável por m²), conseguirão sobreviver nesse mar de lançamentos, alguns ótimos e outros, nem tanto.
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Os que não se alinharem com a real necessidade do possível cliente, irão simplesmente naufragar nas suas esperanças de obterem o lucro fácil baseados apenas no comportamento do consumidor há pouco mais de quatro anos atrás, no momento do “boom imobiliário".


Tenho em minha carteira de imóveis hoje, considerando que sou parceiro/corretor da maior imobiliária do País, mais de 40 lançamentos e mais de 2000 imóveis prontos. Muitos clientes desejam vender seus imóveis usados para aplicar em um novo, já pronto. Isso gera uma grande expectativa de demanda por usados. Custo atrativo, bons negócios e facilidade de financiamento são as características do mercado de prontos (usados).  Imagine que para financiar um imóvel usado hoje basta ter 20% do valor do bem e a aprovação não demora mais de 24 horas (dados das financeiras).

Preços Mais Acomodados

Já os lançamentos, na planta ou já prontos para morar (novos), têm para todo tipo de bolso.
Encontra-se hoje Imóveis a partir de 3.900 o m². Imagine um apartamento PRONTO com mais de 110 m² por menos de 430 mil e entenderá o que estou dizendo: O mercado está se auto-regulamentando. O que se viu nos últimos anos foi um absurdo de crescimento. Mas, não existe lugar no mundo que sustente uma taxa de crescimento de 35% ao ano. Em algum momento isso começa a se reduzir e mesmo com crescimento excelente, iremos em breve vermos cifras bem mais modestas, como algo em torno de 15 e até 10% a.a. Já neste ano as coisas estão muito diferentes e por isso as imobiliárias já se sentam com incorporadores para reverem seus planos de meta de vendas e de valores por m².
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Acredito que surgirão mais imóveis com preços entre 3.800,00 e 4.500,00, com forte apelo de design, conforto e privacidade. Já existem vários na região, incluindo alguns prontos.

O Mercado de Imóveis a Curto e Médio Prazo. Perspectivas Futuras

Enfim, apesar da taxa de crescimento de vendas ter se reduzido o horizonte para compra e investimento é muito propício e acredito que o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) continuará  se valorizando muito mais que a inflação. Isso significa, por exemplo, que para quem compra um apartamento na planta ou mesmo pronto (novo ou usado), hoje, e resolve alugar, conseguirá um retorno maior do que a poupança e sem qualquer risco.
Além disso, quem compra um imóvel hoje, por exemplo, a 400 mil, verá seu imóvel se valorizar mês a mês e com grande possibilidade de bons lucros quando for revender.
Aliás, basta dizer nesse caso que o mercado de revendas está muito aquecido, pois quem comprou para investir há três ou quatro anos atrás, está com o imóvel pronto e quer gerar lucro. Isso cria um novo nicho de mercado. Imóveis prontos, novos, com boa margem para negociação por parte do comprador (junto com um corretor, claro..)
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Portanto, considerando os três pontos do mercado imobiliário: Lançamentos, Usados e Revenda, acredito que o setor permanecerá crescendo a ritmos muito interessantes (mas bem abaixo do que estava há alguns anos atrás), com boa alta do INCC, com excelente rentabilidade para o investidor (compra na planta e revende depois), com ótimos negócios para o consumidor e consequentemente, trazendo mais dinheiro para a região e para quem trabalha aqui.


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Corretor Henrique (creci 119748)
Consultor de Investimento Imobiliário Litoral Santista
(13) 3013-7590 (fixo)
(13) 98840-6670 (operadora Oi)

NEXTEL: (13) 7802-0054 (Id 122*7618)

corretorhenrique@msn.com


Atenção: Esta análise reflete apenas minha opinião pessoal, considerando o que vejo no mercado de imóveis na região e não tem ligação com qualquer outra análise que porventura exista na internet.