Análise: O Mercado Imobiliário em Santos e Região (Agosto de 2012). Compra, Venda, Revenda, Locação e Financiamento de Imóveis.
Sou Corretor de Imóveis e venho observando o mercado em Santos há alguns meses. Apesar de haver demanda, o valor realmente subiu muito e isso gerou certa "desconfiança" por parte dos possíveis compradores que desejam um imóvel nesse momento. O preço por metro quadrado é um dos mais caros do País. Mas, isso está mudando.
Na
pressa de ganhar com a "idéia" do pré-sal, muitos investidores
compraram terrenos a preços elevados e acabaram criando projetos que não
atendem ao apelo de design dos investidores. Temos vários exemplos de
lançamentos, na planta, que estão com dificuldade de serem vendidos, pois o
projeto de arquitetura não agradou aos clientes, que tem outras dezenas de
ofertas para verem.
Observei
de perto um caso desses. Apesar dos gerentes e coordenadores de venda do
lançamento tentarem convencer que santista gosta de prédios retangulares, tipo
caixa de fósforos, os clientes chegavam, olhavam e iam embora buscar um design
melhor.
O Problema da Falta de Pesquisa. Feedback do Consumidor.
Além
disso, na ânsia de ganhar mais, existem projetos cujas incorporadoras não
perceberam que estão na contramão da oferta de bens e serviços para o
consumidor, muito mais atento aos detalhes de conforto, acabamento e
privacidade. Hoje não existe a figura do comprador que chega e compra.
Atualmente, o corretor tem que estar preparado para responder a perguntas sobre
o acabamento, sobre as louças que serão usadas, a fiação, a vizinhança, os
alicerces, etc.
O
cliente já não é impulsionado apenas pela necessidade simples de ter seu primeiro
imóvel próprio. Com a demanda aquecida, mas com os preços altos por m², o
possível comprador visita dezenas de empreendimentos e escolhe aquele que lhe
oferece o melhor custo X benefício em conforto, privacidade, lazer, serviços,
design, localização geográfica, proximidade de escolas e praia, etc.
O Darwinismo Imobiliário
Da
mesma forma que vi alguns empreendimentos com imensa dificuldade em vender (por
falha do incorporador que não buscou ter ao seu lado um corretor especializado
em verificação de mercado imobiliário e pesquisa), vi outros com facilidade
para vender, pois atingem a expectativa do cliente em relação à maior parte dos
itens citados acima. Isso é o mercado de Santos criando suas próprias regras de
sobrevivência no mundo imobiliário. Eu chamaria isso de Seleção Natural
Imobiliária (Darwinismo Imobiliário). Somente os que conseguirem sensibilizar
os olhos e o coração do possível comprador, sem mexer tanto em seu bolso (valor
aceitável por m²), conseguirão sobreviver nesse mar de lançamentos, alguns
ótimos e outros, nem tanto.
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Os
que não se alinharem com a real necessidade do possível cliente, irão
simplesmente naufragar nas suas esperanças de obterem o lucro fácil baseados
apenas no comportamento do consumidor há pouco mais de quatro anos atrás, no momento do “boom
imobiliário".
Tenho em minha carteira de imóveis hoje, considerando que sou parceiro/corretor da maior imobiliária do País, mais de 40 lançamentos e mais de 2000
imóveis prontos. Muitos clientes desejam vender seus imóveis usados para
aplicar em um novo, já pronto. Isso gera uma grande expectativa de demanda por
usados. Custo atrativo, bons negócios e facilidade de financiamento são as
características do mercado de prontos (usados).
Imagine que para financiar um imóvel usado hoje basta ter 20% do valor
do bem e a aprovação não demora mais de 24 horas (dados das financeiras).
Preços Mais Acomodados
Já
os lançamentos, na planta ou já prontos para morar (novos), têm para todo tipo
de bolso.
Encontra-se
hoje Imóveis a partir de 3.900 o m². Imagine um apartamento PRONTO com mais de
110 m² por menos de 430 mil e entenderá o que estou dizendo: O mercado está se
auto-regulamentando. O que se viu nos últimos anos foi um absurdo de
crescimento. Mas, não existe lugar no mundo que sustente uma taxa de crescimento
de 35% ao ano. Em algum momento isso começa a se reduzir e mesmo com
crescimento excelente, iremos em breve vermos cifras bem mais modestas, como
algo em torno de 15 e até 10% a.a. Já neste ano as coisas estão muito diferentes
e por isso as imobiliárias já se sentam com incorporadores para reverem seus
planos de meta de vendas e de valores por m².
Acredito
que surgirão mais imóveis com preços entre 3.800,00 e 4.500,00, com forte apelo
de design, conforto e privacidade. Já existem vários na região, incluindo
alguns prontos.
O Mercado de Imóveis a Curto e Médio Prazo. Perspectivas Futuras
Enfim,
apesar da taxa de crescimento de vendas ter se reduzido o horizonte para compra
e investimento é muito propício e acredito que o INCC (Índice Nacional da
Construção Civil) continuará se
valorizando muito mais que a inflação. Isso significa, por exemplo, que para
quem compra um apartamento na planta ou mesmo pronto (novo ou usado), hoje, e
resolve alugar, conseguirá um retorno maior do que a poupança e sem qualquer
risco.
Além
disso, quem compra um imóvel hoje, por exemplo, a 400 mil, verá seu imóvel se
valorizar mês a mês e com grande possibilidade de bons lucros quando for
revender.
Aliás,
basta dizer nesse caso que o mercado de revendas está muito aquecido, pois quem
comprou para investir há três ou quatro anos atrás, está com o imóvel pronto e quer gerar
lucro. Isso cria um novo nicho de mercado. Imóveis prontos, novos, com boa
margem para negociação por parte do comprador (junto com um corretor, claro..)
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Portanto, considerando os três pontos do mercado imobiliário: Lançamentos, Usados e Revenda, acredito que o setor permanecerá crescendo a ritmos muito interessantes (mas bem abaixo do que estava há alguns anos atrás), com boa alta do INCC, com excelente rentabilidade para o investidor (compra na planta e revende depois), com ótimos negócios para o consumidor e consequentemente, trazendo mais dinheiro para a região e para quem trabalha aqui.
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Portanto, considerando os três pontos do mercado imobiliário: Lançamentos, Usados e Revenda, acredito que o setor permanecerá crescendo a ritmos muito interessantes (mas bem abaixo do que estava há alguns anos atrás), com boa alta do INCC, com excelente rentabilidade para o investidor (compra na planta e revende depois), com ótimos negócios para o consumidor e consequentemente, trazendo mais dinheiro para a região e para quem trabalha aqui.
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Corretor Henrique (creci 119748)
Consultor de Investimento Imobiliário Litoral Santista
(13) 3013-7590 (fixo)
(13) 98840-6670 (operadora Oi)
NEXTEL: (13) 7802-0054 (Id 122*7618)
corretorhenrique@msn.com
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Atenção: Esta análise reflete apenas minha opinião pessoal, considerando o que vejo no mercado de imóveis na região e não tem ligação com qualquer outra análise que porventura exista na internet.
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